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Attenzione agenzie immobiliari

13dic

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Da quando si intende che l'offerta di vendita per una casa e'stata accettata e da quando entrambe le parti sono obbligate una a vendere e l'altra a comprare? Contrariamente a quanto si pensa, non è dalla firma del formale contratto di opzione o del contratto preliminare con il versamento di caparra, ma dall’accordo reale, chiaro e volontario (quello che in diritto si indica come momento in cui “si perfeziona”) tra le parti (il cedente e l’opzionario) di volere uno vendere e l’altro comprare od esercitare il diritto di opzione. Significa che se il proprietario ha offerto la proprietà per un prezzo determinato e conosciuto (direttamente o attraverso agenzie immobiliari) e l’opzionario o futuro compratore ha accettato con qualunque mezzo ammesso dal diritto (e-mail, testimoni, burofax, notifica notarile, ecc.) il prezzo e la cosa da comprare o opzionare, si intende che il contratto o l’accordo esiste di pieno diritto anche se non sia stato formalmente firmato. Così si deduce ad esempio dalla Sentenza del Tribunal Supremo del 31/12/1997 in cui viene chiarito che l’accordo si prefeziona (ha valore a tutti gli effetti giuridici) per una questione di fatto. In questo preciso momento (quello dell’accetazione dell’opzionario o futuro compratore) sorgono tutti i diritti e gli obblighi tra le parti, indipendentemne dal fatto che il contratto di opzione, di promessa di vendita o il preliminare con il versamento della caparra sia stato firmato o no. Evidentemnte se l’agenzia immobiliare è autorizzata formalmente a vendere la propreità in nome e per conto del legittimo proprietario e lo annuncia nella propria pubblicita o in internet, si intende che ha messo in vendita l’immobile come se lo avesse fatto il medesimo proprietario, per cui se la casa con le condizioni di vendita sono identificate e viene raggiunto in una maniera chiara ed evidente tra le parti l’accordo sul prezzo finale, il venditore non si potrà tirare indietro nel caso in cui, ad esempio, successivamente sopravvenga un ulteriore interessato all’acquisto per un prezzo più alto, dato che si è già perfezionato il primo contratto nello stesso momento in cui chi vi è stata l’accetazione dell’offerta della vendita (o dell’opzione di acquisto) della casa per un determinato prezzo. Nel caso in cui dopo l’accordo iniziale si rediga il contratto di opzione o il preliminare di acquisto con il versamento di caparra, secondo le istruzioni delle parti, sarà indifferente se il venditore vuole ritirarsi dalla vendita dato che l’accordo si può intendere già stipulato (anche se non è stato firmato) dato che, secondo il Tribunal Supremo, l’accordo di concedere l’opzione di acquisto o la vendita di un bene si perfeziona (producendo tuti gli effetti giuridici) nel momento in cui sorge l’accordo tra le parti per cui l’opzionario o compratore potrà pretendere dal proprietario che si prosegua con l’opzione di acquisto o la compravendita, anche se non abbia un contratto firmato.

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