NEWS

Come armonizzare i dati esistenti nel Registro della Proprietà e al Catasto

31ago

La riforma che ha portato con sé la Legge 13/2015 ha generato l'incremento della presenza della figura del Notaio nelle procedure di armonizzazione tra Registro della Proprietà e Catasto, che di solito può essere valutata positivamente, perché da un lato aumenta per l’interessato la sicurezza e la trasparenza, dall’altro lato diminuiscono i costi e la tempistica. È nostro dovere come avvocati collaborare attivamente con notai e tecnici al raggiungimento di tali scopi, consigliando sempre il cliente in modo efficace e chiaro. Prima di tutto, è importante distinguere la figura dell'avvocato e del notaio in Spagna. Mentre da un lato, l'avvocato è professionista responsabile incaricato di difendere il cliente, sempre a favore dei suoi interessi; il notaio invece è un pubblico ufficiale il cui compito principale è quello di attestare atti e affari giuridici e di salvaguardare la normativa. Facciamo questa breve riflessione, perché siamo consapevoli che questa divisione è motivo di confusione per molti dei nostri clienti stranieri, poiché in altre giurisdizioni queste due figure tendono a concentrarsi in una unica. Ad esempio, in un solictor inglese. Una volta fatta questa precisazione,  analizzeremo il problema che tanto preoccupa i nostri clienti e amici: ovvero che nel Registro delle Proprietà appaiono alcuni dati mentre nel Catasto altri, e poi nella realtà siano altri ancora. La legge sopra citata ha modificato in modo importante queste procedure. Uno dei  maggiori e importanti cambiamenti riguarda l’eccesso della capienza. Ovvero, quando nel Registro appare una superficie e nel Catasto un’altra. Questa procedura dovrà essere fatta davanti a un notaio. In questo link è possibile trovare ulteriori informazioni al riguardo, ma come breve riassunto vi lasciamo questo chiaro schema, dividendo il procedimento in due casi: quando la differenza non supera il 10% e quando invece lo supera.

  • Non eccede del 10%
    • Art. 201.3 della Legge sull’Ipoteca
    • Fino al 5% sarà sufficiente la mera manifestazione del concedente davanti al notaio
    • Dal 5% al 10% si dovrà accreditare mediante certificazione catastale descrittiva e grafica
  • Eccede del 10%
    • Artt. 201.1 y 203 della Legge Ipotecaria
    • Si tratta di una procedura più lunga, e il Notaio dovrà comunicare il caso a tutti i confinanti e alle persone interessate.

Tuttavia, se sia nel Registro della Proprietà che nel Catasto appaiono dati erronei, possiamo trovarci di fronte alle seguenti situazioni:     Se invece il Catasto è erroneo mentre il Registro è corretto, si dovrà fare una scrittura di alterazione catastale e poi la armonizzazione. Un altro dei più importanti cambiamenti di questa legge è stato l'emergere di "Coordinate di riferimento geografico". Perché noi avvocati avvocati chiediamo sempre questo documento? A che cosa serve? Evidentemente, non si tratta di un chiedere tanto per chiedere, ma la legge esige l’apporto di tale documento nella maggior parte dei casi in cui la identificazione geografica è requisito per l’iscrizione catastale. Se leggiamo con attenzione l'art. 9 della legge Ipotecaria, nella sezione b) Si noti che è imprescindibile l’apporto di tale documento nei fatti e circostanze di questa tabella, sempre che determinino un riordino dei terreni. Una volta che sappiamo tutto questo, il modo ideale per procedere è quello di modificare in anticipo i dati operanti al Catasto per poi registrare questi dati nel Registro della Proprietà attraverso un documento pubblico firmato davanti a un Notaio. Pertanto, è di vitale importanza - ed è qui che avvocato, notaio e topografo entrano in gioco -  studiare tutta la documentazione; condurre un rilievo topografico catturando dati georeferenziati dei confini fisici della proprietà, tra informazioni sulle coordinate; studio dell'antichità, superfici e utilizzo nel caso di una dichiarazione di nuova costruzione, comprese le coordinate geografiche dei vertici; così come le comunicazioni per la modifica dei dati di registro e il tracciamento del caso. VANTAGGI PRATICI Stiamo parlando nuovamente di coordinamento tra Catasto e Catasto, ma cerchiamo di essere pratici, che vantaggi ha fare questo? Beh, ha molti vantaggi! E qui ne indichiamo alcuni:

  1. Da un lato, abbiamo l'art. 38 LH che ci dice che si "presume che i diritti reali iscritti nel Registro esistono e appartengono al loro titolare secondo le modalità stabilite dalla rispettiva sede." Così abbiamo una presunzione iuris tantum, ovvero, che si ammette prova contro, che ciò che è scritto nel Registro di sistema è vero. Così, la persona che acquisisce un bene può essere tranquilla e sicura.

Allo stesso modo, otterremo di estendere i dati di fatto della presunzione di legalità e di avere la massima proiezione concesso dal Registro di Proprietà per la pubblicità registrale e non potrà essere ignorato da terzi.

  1. Inaccessibilità dei limiti della parcella, prior tempore potior iure.
  2. Sicurezza per i potenziali acquirenti e quindi vendere in modo più sicuro e fornire maggiore valore economico più l’immobile coordinato che al non coordinato.
  3. La banca intende concedere un mutuo sarà più sicura.
  4. Evitare problemi con gli eredi dei vicini adiacenti
  5. Conoscere in forma legale e indubitabile dove si trovano esattamente i confini della parcella.

E anche se sembra complicato, non lo è se si dispone di un team di avvocati e consulenti specializzati nel settore, aggiornati e informati che saprà guidarvi in ogni momento e indicarvi i passi da seguire per raggiungere l'obiettivo specifico. I nostri avvocati a Maiorca e Ibiza, professionisti nel Diritto Immobiliare e nel Diritto Urbanistico, saranno lieti di discutere il vostro caso particolare.  

Nuovo

Vuoi richiedere una consulenza legale online?

Chiedici un appuntamento per parlare via Skype e risolvere comodamente i tuoi dubbi.

Consulenza on-line