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Novità sulle modifiche in materia di soggiorni turistici nelle Isole Baleari

18ago

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Dopo varie settimane di attesa, finalmente siamo riusciti ad avere accesso al testo sulle tanto dibattute modifiche che ci ha preoccupato e tenuto in stand by finora. Si tratta della Legge di Modifica della Legge 8/2012, del 19 luglio, del Turismo delle Isole Baleari, relativa al commercio di soggiorni turistici in abitazioni, così come del Decreto Legge 3/2017 del 4 agosto, che modifica due articoli della Legge 8/2012. Sono molti cambi e, senza entrare nel merito se in meglio o in peggio, faremo un riassunto dei più importanti in relazione con questa attività, che consiste, secondo la Legge, nella cessione temporale del diritto di sfruttamento della totalità dell’abitazione per periodi di breve durata, intesi come soggiorni di giorni o settimane, senza che la permanenza possa essere superiore a un mese. 1.- Potranno essere oggetto di affitto turistico le abitazioni residenziali sottomesse al regime di proprietà orizzontali, ovvero, appartamenti. Questa possibilità porta con sé, naturalmente, molti altri cambi, basati sul fatto che negli edifici plurifamiliari vivono molte altre famiglie, pertanto, il loro diritto all’intimità personale e familiare, alla sicurezza o all’ambiente, deve essere rispettato e salvaguardato. E come?   Limite temporale Si fissa un limite di temporalità per l’esercizio dell’attività di cinque anni (art. 50.3) e si potrà rinnovare a patto che si continui a compiere con i requisiti legali al momento del rinnovo. Un mese prima del rinnovo, se si continua a compiere con i requisiti, si dovrà presentare una comunicazione relativa alla proroga e al fatto che si continui a essere conformi con i requisiti. Se questa comunicazione non si realizza o se non si compie con i requisiti, la commercializzazione dell’abitazione deve cessare immediatamente. Nome di convivenza I “commercializzati” devono informare per iscritto delle norme basiche di convivenza e assicurarsi che i clienti le conoscano e le rispettino, così come che facciano un uso adeguato dei servizi e delle cose comuni, in modo che non vengano vulnerati i diritti del resto dei proprietari o residenti nell’immobile (art. 19.m). Allo stesso tempo, gli utenti hanno l’obbligo di rispettare tali norme (art. 16.a). C’è di più. L’art. 50.12 consente alla persona commercializzante di invitare gli utenti ad abbandonare l’abitazione in caso di gravi alterazioni della convivenza o di gravi infrazioni delle norme. Infatti, se non si adottano misure in grado di risolvere questi comportamenti gravi e si producono molestie o pregiudizi gravi verso il resto dei clienti o dei vicini, ci si troverà davanti a un’infrazione dell’art. 105, sanzionabile con una multa che va dai 4.001 € fino ai 40.000 €. D’altra parte, la polizza assicurativa che bisogna sottoscrivere, in questi casi dovrà coprire anche i danni che gli utenti possano causare alla comunità (art. 50.16). Allo stesso modo, il numero di assistenza telefonica - operativo 24 ore al giorno- deve essere a disposizione della comunità dei proprietari.   Titolo costitutivo o statuti Il titolo costitutivo o statuti della comunità potranno proibire o meno questo tipo di affitto all’interno dell’immobile (art. 50.7). In caso non fosse proibito, la Giunta dei Proprietari dovrà approvare per maggioranza (art. 17.7. Ley de Propiedad Horizontal) la commercializzazione turistica dell’abitazione. Questo accordo dovrà essere iscritto nel Registro delle Proprietà. Il suddetto accordo non sarà necessario se  il titolo costitutivo o gli statuti ammettono già espressamente questa possibilità.   2.- I piani territoriali insulari (PTI) e per i piani di intervento in ambiti turistici (PIAT), secondo il punto 3 dell'articolo 5, avranno molti più poteri: Limite di posti Potranno determinare il limite massimo per isola di posti turistici, così come il limite massimo in abitazioni residenziali suscettibili di essere commercializzate turisticamente. Finché non venga determinata tale cifra, questo tetto sarà determinato da quelle legalmente esistenti più quelle integrate nella borsa di posti turistici di cui dispongo le amministrazioni turistiche. Delimitazione delle zone Potranno determinarsi le zone preposte a gestire la commercializzazione turistica. Sarà compito dei consigli insulari ( previo verbale percettivo dei Comuni) e dal Comune di Palma. Nell’esposizione dei motivi della legge, si menziona che «la cura peculiare del Municipio di Palma si fonda nella condizione di capitale, senza dimenticarsi dell’elevato numero della sua popolazione». In ogni caso, sarà necessario un periodo di informazione pubblica. Durante questo periodo di zonificazione non sarà possibile sollecitare nuove DRIAT[1] e, se in un anno non si ha provveduto alla stessa, si permetterà che vengano sollecitate rispetto a abitazioni unifamiliari isolate, tra abitazioni che condividono i muri e a schiera, ma non in quelle familiari. Questo punto è particolarmente importante, poiché secondo l’art. 50.3, si potranno  presentare nuove DRIAT solo se si riferiscono ad abitazioni ubicate in zone dichiarate adatte. Però, è importante menzionare che le abitazioni oggetto di commercializzazione turistica che esercitino già la propria attività legalmente, all’entrata in vigore della legge, non si vedranno compromettere dalla zonificazione (punto 5 della Disposizione Transitoria Prima). Altri Si potranno stabilire la densità globale massima di popolamento, fissare la dimensione e le caratteristiche così come stabilire superfici, edificabilità, etc. 3.- Protezione dell'ambiente, della normativa urbanistica e soggezione al Diritto Attestato di prestazione energetica Si esigerà di disporre di una precisa certificazione energetica in funzione dell’antichità dell’immobile e, inoltre si dovrà essere in possesso di un contatore individuale di acqua e, se fosse il caso, delle altre utenze (artt 50.5 y 50.6):

  • Classe F per edificazioni anteriori al 31/12/2007
  • Classe E per edificazioni posteriori.

Las abitazioni che sono già oggetto  di commercio legale, hanno a disposizione tre anni di tempo per ottenere la certificazione energetica minima (Disposizione Transitoria Seconda). Protezione del suolo e infrazioni urbanistiche Si proibisce la concessione di nuovi permessi in terreni agricoli protetti (art. 50.18). Inoltre non potranno commercializzarsi abitazioni a cui sia stata imposta una sanzione per infrazione grave o molto grave della legalità urbanistica, finché non si ristabilisca una condizione di legalità (art. 50.4). Certificato di abitabilità Potranno essere commercializzate solamente le abitazioni in possesso di certificato di abitabilità in vigore o titolo analogo emesso a tali effetti (art. 50.2). Inoltre, la capacità delle abitazioni deve corrispondere a quella determinata nel certificato di abitabilità o nel documento analogo emettibile dall’amministrazione. Soggezione al diritto Devono compiersi le normative che possano essere esigibili per esercitare l’attività impresariale (art. 50.11). Ovvero, la normativa del lavoro, fiscale, etc. Inoltre, bisognerà informare la Polizia delle persone che alloggiano. In più, verrà considerato commercio di soggiorno turistico se questo si commercializza in condizioni di uso immediato, per una durata inferiore a un mese, e se non si ha modo di accreditare che la finalità di tale commercializzazione sia distinta o differente da quella turistica (art. 50.14). In questo link, troverete altri casi interessanti in cui Hacienda può capire che siamo davanti a un affitto turistico e non a un affitto civile regolato dal Codice Civile e/o dalla Legge sulle locazioni di immobili Urbani. 4.- Gli immobili di uso residenziale che verranno commercializzati, dovranno avere una antichità minima di cinque anni, a meno che non se ne fissi regolarmente un’altra e durante questo periodo, deve essere stata usata in modo privato. Questo estremo verrà determinato mediante dichiarazione di nuove costruzioni o licenza di prima occupazione o mediante certificato municipale emesso a tale effetto (art. 50.17). 5.- Sui canali di offerta: Secondo l'art. 28.3.a, saranno responsabili della pubblicità di immobili che non abbiano presentato la DRIAT o che non compiono con i requisiti, tanto la persona titolare del mezzo attraverso cui si gestisce la pubblicità, quanto la persona responsabile di inserire la pubblicità. L’art. 103 menziona anche le persone o entità commerciali come responsabili, insieme ai proprietari, di tale commercializzazione. Inoltre gli utenti avranno diritto a conoscerlo (art. 15.k) e le imprese turistiche saranno obbligate a renderlo pubblico nel canale di offerta turistica (art. 19.n y 28.3.a). Nonostante ciò, se ancora non si proponesse di tale numero, si ammette l’incorporazione del numero di protocollo attribuito al momento della presentazione della DRIAT (art. 23.7). Pertanto, essere promotore di questa pubblicità senza che sia stata presentata la DRIAT o senza esplicitare il numero di iscrizione turistica, sarà considerato infrazione grave, selezionabile con una multa che va dai 4.001 € fino ai 40.000 €. 6.- Altre modifiche:

  • Se prima si esigeva un bagno ogni tre posti, ora sarà ogni quattro (art. 52.2).
  • Si proibisce il commercio turistico di immobili di edilizia sociale o a prezzo stimato o che lo siano state (art. 50.8).

Ci sono state altre modifiche, però abbiamo voluto fare una rassegna delle più importanti e di quelle che pensiamo possano interessare e coinvolgere maggiormente i nostri lettori. Non è tutto, perché ora dovremo aspettare l’approvazione del regolamento che sviluppa la Legge. Il nostro team di avvocati,  aggiornati e informati, è sempre attento a tutte le novità legislative in atto. Non esitate a mettervi in contatto con noi attraverso info@bufetefrau.com per qualsiasi dubbio che possiate avere. [1] Dichiarazione di responsabilità di inzio attività

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