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Se il mio terreno ha più metri quadrati di estensione (rispetto a quanto indicato sul registro catastale)

09giu

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Se si possiedono terreni in Spagna o si desidera acquistarne uno, occorre prestare attenzione alle superfici. Può capitare infatti che la misura indicata nel Registro di Proprie​tà sia diversa da quella indicata nel Registro Catastale e che a sua volta ci sia differenza anche con quella reale.

Cosa si fa in questi casi?

Sicuramente conviene consultare uno specialista, perché le regole stanno cambiando e talvolta una procedura di questo tipo può essere lunga. Soprattutto se l’idea è quella di vendere la proprietà: meglio chiarire questi problemi fin da subito per non ostacolare l’atto di vendita. Inoltre, è necessario produrre molta documentazione.

In ogni caso, la legge ipotecaria ci indica due procedimenti:

1. L'articolo 201.3 LH Quando la differenza di estensione non supera il 10%, si consente di rettificare in maniera rapida e abbreviata, sempre davanti a un notaio, e bisogna distinguere:

(a) Quando la differenza di estensione non è superiore al 10%. Deve registrarsi tramite la Certificazione Catastale descrittiva e grafica e che i rispettivi dati descrittivi emanano la piena coincidenza tra il lotto oggetto del certificato e la proprietà registrata.

(b) ​Quando non è superiore al 5%, con la semplice manifestazione del concedente.

Dopo aver firmato l'atto pubblico di rettifica, il cancelliere della proprietà emana una decisione motivata in cui non ci sia alcun dubbio sulla realtà della modifica richiesta. In caso di dubbio, può rifiutarsi di eseguire la registrazione.

Quale può essere un ragionevole motivo di dubbio? Per esempio, se c’è una ​ preliminare separazione, o se si pretende registrare il doppio. Se non vi sono dubbi, si realizzerà l’operazione e si procederà a notificare i confini.

2. L'articolo 201.1 LH 203 Siamo di fronte alla cosiddetta "prova della proprietà" e qui tratteremo tutti gli eccessi che superano una differenza del 10%. Si realizza sempre davanti a un notaio, che trasmette l’atto e tutta la documentazione necessaria al cancelliere, tra cui un elenco di dati di qualsiasi origine di cui disponga il promotore per localizzare le proprietà confinanti.

Il cancelliere avrà 15 giorni di tempo per rilasciare un certificato, dopo aver consultato l’archivio sulla rettifica di cui si richiede la registrazione. Come nella sezione precedente, se il cancelliere ha dubbi fondati riguardo la coincidenza totale o parziale della proprietà di cui si sollecita rettificazione, procederà estendendo una nota di diniego. Se non ha dubbi, eseguirà la registrazione e invierà il suo certificato al notaio. La registrazione avrà una vigenza di 90 giorni (prorogabili fino a 180 giorni).

Successivamente il notaio notificherà la richiesta a tutti gli interessati così come ai proprietari di proprietà limitrofe, in modo che possano fare le loro richieste davanti al notaio e apportare prove scritte in proprio diritto durante il periodo di un mese. Se qualcuno si opponesse, il notaio potrebbe chiudere gli atti e il promotore potrebbe agire solamente contro colui che si fosse opposto mediante citazione in giudizio davanti al tribunale di primo grado corrispondente al luogo in cui risiede la proprietà.

Se invece il voto è positivo, il cancelliere estende la registrazione e ordina la pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale (​ Boletín Oficial del Estado).

In breve, se la differenza non supera il 10%, consigliamo di realizzare quanto prima la rettifica, perché le leggi cambiano rapidamente ed effettuare una correzione di questo tipo attraverso la procedura spiegata nella seconda sezione, risulta più lungo e costoso. Se prima della riforma della Legge Ipotecaria era facile iscrivere eccessi fino al 20%, ad oggi si sono ridotti al 10%, e non sappiamo cosa possa accadere in futuro. Quindi, meglio agire il prima possibile!

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